W praktyce często zdarzają się sytuacje zawarcia z kontrahentem bliżej nieokreśloną umowę, której przedmiotem jest wykonanie pewnego rodzaju prac budowlanych, takich jak remont lokalu, malowanie, przebudowa budynku. Nierzadko umowa zostaje przy tym zawarta w formie ustnej. W przypadku zaistnienia pomiędzy stronami takiej umowy sporu, dotyczącego odpowiedzialności odszkodowawczej jednego z nich, kluczowego znaczenia nabiera kwestia oceny typu umowy pod kątem przepisów kodeksu cywilnego. W zależności bowiem od tego, jakiego rodzaju umowę zawarto, uzależniona będzie sytuacja prawna poszkodowanego.

Tekst: Piotr Sieńko
partner w kancelarii
Ekspert w zakresie strategii procesowej, prawa gier hazardowych, i prawa karnego gospodarczego
Napisz do autora

Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przedmiotem umowy o roboty budowlane jest – ze strony wykonawcy  zobowiązanie się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z drugiej strony inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o dzieło została natomiast uregulowana w art. 627 k.c., zgodnie z którym przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Porównując obydwa typy umów należy mieć na uwadze ich podobieństwo – obydwie umowy są tzw. umowami rezultatu, tj. umowami, w których wykonawca zobowiązuje się doprowadzić do celu wskazywanego w umowie, a więc odpowiednio wykonania dzieła lub obiektu. Dodatkowo podobieństwo wynika z treści art. 656 § 1 k.c., który stanowi, że w przypadku umowy o roboty budowlane do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Rozróżnienie obydwu umów

W orzecznictwie przyjmuje się generalnie dwa główne kryteria pozwalające odróżnić umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło. Pierwszym jest ocena inwestycji w perspektywie przepisów ustawy Prawo budowlanego. Okoliczność ta znalazła odzwierciedlenie w wyrok Sądu Najwyższego z 25 marca 1998 r., II CKN 653/97, gdzie zwrócono uwagę na fakt, że art. 17 Prawa budowlanego reguluje, ze uczestnikami procesu budowlanego są odpowiednio inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót. Drugim kryterium jest szczególny charakter współpracy inwestora i wykonawcy dotycząca przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, a polegająca w szczególności na  dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r.).

Przedawnienie roszczeń

Za przykład, wpływu rodzaju zawartej umowy na sytuację poszkodowanego, doskonale służy instytucja przedawnienia. Termin przedawnienia ma kluczowe znaczenie w przypadku dochodzenia odszkodowania. Po jego upłynięciu ewentualne wytoczenie powództwa jest w zasadzie skazane na porażkę. Wystarczy bowiem, ze strona przeciwna podniesie zarzut przedawnienia, a sąd będzie zobowiązany oddalić powództwo i obciążyć powoda kosztami postępowania.

Zgodnie z art. 646 k.c. roszczenia odszkodowawcze z tytułu umowy o dzieło przedawnia się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

Umowa o roboty budowlane przewiduje w tym względzie dłuższy termin. W orzecznictwie sądów przyjmuje się bowiem, że roszczenia majątkowe wynikające z tego typu umów przedawniają się na zasadach ogólnych. Zgodnie natomiast z art. 118 k.c. termin przedawnienia dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Gdyby natomiast w roli inwestora występowała osoba niebędąca przedsiębiorca, termin przedawnienia wyniesie aż 6 lat.

Tym samym osoby chcące dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane mają  co najmniej o rok więcej czasu na wystąpienie do sądu ze stosownym powództwem, niż w przypadku gdyby podstawą roszczenia była umowa o dzieło.