Niejednokrotnie spotkaliśmy się w praktyce z sytuacją, w której w nabytym przez klienta lokalu (tak w lokalu mieszkalnym jak i w lokalu użytkowym) po upływie pewnego okresu czasu ujawniły się istotne wady, wiążące się dla nabywcy nieruchomości z potrzebą poniesienia kosztów ich usunięcia.


Niniejszy artykuł ma na celu udzielenie odpowiedzi na pytanie, na jakich zasadach nabywca lokalu może dochodzić w takiej sytuacji odszkodowania od sprzedawcy lokalu.

Tekst: Piotr Sieńko
partner w kancelarii
Ekspert w zakresie strategii procesowej, prawa gier hazardowych, i prawa karnego gospodarczego
Napisz do autora

Środki ochrony prawnej

W omawianej sytuacji nabywca lokalu ma do dyspozycji dwa, konkurujące ze sobą, reżimy ochrony prawnej. Pierwszy z nich to reżim rękojmi – regulują go art. 556-576 kodeksu cywilnego. Druga możliwość to dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych w oparciu o art. 471 i kolejne kodeksu cywilnego.

Rękojmia

Różnica pomiędzy reżimem rękojmi a odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c. sprowadza się do zakresu odpowiedzialności oraz warunków, które ją aktualizują. Roszczenie z rękojmi jest łatwiejsze do udowodnienia przed sądem – wystarczy wykazać wadę towaru. Jednocześnie odpowiedzialność ta statuuje ma węższy zakres odpowiedzialności sprzedającego. Kupującemu przysługuje bowiem wyłącznie prawo do żądania od sprzedawcy 1) obniżenia ceny; 2) odstąpienia od umowy, a w przypadku gdy nabywcą lokalu jest konsumentem, tj. gdy nabycie lokalu nie pozostawało w bezpośrednim związku z prowadzoną przez nabywcę działalnością gospodarczą lub zawodową, również 3) usunięcia wady,  4) wymiany na rzecz wolną od wad.

Przykład: Jan Kowalski nabył od dewelopera mieszkanie w 2015 r.. W 2020 r. dowiedział się, że ściany i podłoga lokalu zostały wykonane nieprawidłowo, a ich naprawa będzie kosztować 60.000 zł. Jan Kowalski może domagać się od sprzedawcy obniżenia ceny sprzedaży lokalu o kwotę 60.000 zł i zwrot tej kwoty na swoją rzecz. Będąc Konsumentem mógłby alternatywnie domagać się usunięcia wad mieszkania.  

Co istotne odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest ograniczona w czasie. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedawca nieruchomości odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli zatem wada lokalu ujawni się po ponad 5 latach od momentu wydania lokalu kupującemu, to nabywca lokalu nie będzie miał możliwości skorzystania z ochrony na podstawie przepisów o rękojmi.

Zasady ogólne

Podstawę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych stanowi art. 471 k.c. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej dłużnika (sprzedawcy lokalu) z art. 471 k.c. są: szkoda, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania oraz istnienie normalnego związku przyczynowego pomiędzy dwoma pierwszymi przesłankami.

Dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych przed sądem jest zatem trudniejsze procesowo – wymaga bowiem wykazania spełnienia się każdej z wspomnianych przesłanek.

Co istotne, w perspektywie dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, ewentualna utrata (przedawnienie się) przez kupującego przysługujących mu wobec sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi, nie wyłącza możliwości domagania się od sprzedawcy zaspokojenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej, również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi (tak SA w Białymstoku z dnia 31 sierpnia 2017 r., I ACa 82/17, por. również uchwała SN z 30 stycznia 1970 III CZP 102/69, wyrok SN z dnia 8 grudnia 2005 r. II CK 291/05; wyrok SN z dnia 30 sierpnia 2006 r. II CSK 89/06; wyrok SA w Krakowie z dnia 19 grudnia 2012 r. I ACa 1207/12).

Należy zatem przyjąć, że utrata możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi nie wpływa na możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.

Roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem zobowiązania przedawnia się na zasadach ogólnych, tj.  w terminie 118 k.c. Termin ten wynosi obecnie 6 lat, jakkolwiek dla szkód powstałych przed dniem 9 lipca 2018 r. jest on jeszcze dłuższy i wynosi nie mniej niż 10 lat od dnia powstania szkody (sprzedaży lokalu).

Przykład: Jan Kowalski nabył od dewelopera mieszkanie w 2014 r.. W 2020 r. dowiedział się, że ściany i podłoga lokalu zostały wykonane nieprawidłowo, a ich naprawa będzie kosztować 60.000 zł. Jan Kowalski może domagać się od sprzedawcy zapłaty odszkodowania w wysokości 60.000 zł na zasadzie art. 471 k.c.

Podsumowanie

Reżim rękojmi oraz odszkodowawczy z art. 471 k.c. znacząco się różnią, jednocześnie wzajemnie się uzupełniając. Rękojmia jest mniej wymagająca dowodowo – wymaga wyłącznie wykazania wadliwości nabytego lokalu. Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika łączy się natomiast z potrzebą wykazania szeregu przesłanek, co przekłada się na dłuższy i trudniejszy proces sądowy, lecz w zamian zapewnia nabywcy ochronę prawną przez dłuższy okres czasu.